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觀點(diǎn)｜遏制房價(jià)上漲應(yīng)解決四大矛盾
時(shí)間：2018/12/24 9:37:29
縱觀我國樓市調(diào)控的歷史及面臨的現(xiàn)實(shí)問題，筆者認(rèn)為，持續(xù)調(diào)控堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲應(yīng)著力解決好四大矛盾，才能使樓市健康發(fā)展。
——莫開偉
近日，新 華社刊文回望2018年樓市，指出2018年中國房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控，“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”成為房地產(chǎn)市場主基調(diào)。房地產(chǎn)市場總體上保持平穩(wěn)運(yùn)行，逐步回歸理性，熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制。
從該文披露的信息看，2018年，樓市調(diào)控確實(shí)取得了明顯成效：其一，一線城市房價(jià)持續(xù)趨穩(wěn)，二三線城市房價(jià)回歸理性。其二，各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼。其三，推進(jìn)了租購并舉制度的有效實(shí)施，加快了全國各地租購舉格局的形成，為抑制全國房價(jià)上漲起到了重要作用。
全國樓市持續(xù)調(diào)控堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲取得的可喜成績，給全國民眾尤其是購房剛需族和租房族交出了一份滿意的答卷，獲得了全社會(huì)高度評(píng)價(jià)。
但是我們也應(yīng)看到，影響房價(jià)反彈上漲的可能性因素較多：比如行政性調(diào)控有一定局限性，樓市調(diào)控沒有真正建立起有效的市場調(diào)控機(jī)制，全國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束，人口涌入城市推動(dòng)房價(jià)上漲的動(dòng)因較強(qiáng)，投資投機(jī)性購房導(dǎo)致樓市亂象的各種監(jiān)管空白仍在、各種隱患尚存等。因此，在樓市調(diào)控上，不能掉以輕心，否則房價(jià)一旦大幅反彈，不僅會(huì)使樓市調(diào)控成果毀于一旦，還會(huì)加劇樓市調(diào)控的艱難性、復(fù)雜性和頑固性。
很明顯，持續(xù)調(diào)控堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲任務(wù)艱難，在調(diào)控的道路上仍將面臨很多障礙或阻力，需要各級(jí)政府及其職能機(jī)構(gòu)大膽探索出有效的市場調(diào)控機(jī)制，形成一套行之有效的房地產(chǎn)調(diào)控新思路、新理念、新模式，這樣中國的樓市調(diào)控才能走出一條有特色的新路子。
縱觀我國樓市調(diào)控的歷史及面臨的現(xiàn)實(shí)問題，筆者認(rèn)為，持續(xù)調(diào)控堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲應(yīng)著力解決好四大矛盾，才能使樓市健康發(fā)展：
一是解決當(dāng)前部分地方政府存在的財(cái)政壓力與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的矛盾。
可以說，當(dāng)前持續(xù)調(diào)控、堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲是各級(jí)政府面臨的調(diào)控首要問題，但做起來并不容易。過去幾十年，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展讓地方政府大為收益，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和保障民生等方面帶來了巨大的財(cái)力。而持續(xù)調(diào)控、堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲會(huì)使各地房地產(chǎn)發(fā)展一定程度上陷入停滯，使得土地出讓收入減少，導(dǎo)致部分地方政府各方面的支出和保障民生的能力下降。最近，土地溢價(jià)率持續(xù)走低、土地市場降溫，如2018年11月，全國300個(gè)城市住宅類用地平均溢價(jià)率為7%，較去年同期下降15個(gè)百分點(diǎn)。這在為房價(jià)走低帶來好處的同時(shí)，也為部分地方政府帶來了較大的壓力。
面對(duì)這種情況，地方政府就需要樹立大局意識(shí)，增強(qiáng)政治責(zé)任感和使命感，處理好眼前利益與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，認(rèn)真權(quán)衡兩者利害關(guān)系，把解決財(cái)力不足、支出壓力增大增多放在經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)下來考慮，毫不動(dòng)搖地抓好、抓出成效，確保樓市價(jià)格不上漲，堅(jiān)持維護(hù)最廣大購房剛需族的切身利益。
二是要解決城市協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展與振興鄉(xiāng)村戰(zhàn)略之間的矛盾。
城鎮(zhèn)化建設(shè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)重要宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)，也是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)從高速向中低速、經(jīng)濟(jì)質(zhì)量由低向高、經(jīng)濟(jì)增長方式由差向好等方向轉(zhuǎn)化的重要標(biāo)志。目前我國城鎮(zhèn)化正處于大幅向前推進(jìn)之中，農(nóng)村人口向城市、小城市人口向大中城市流動(dòng)已成常態(tài)，而且未來還將有以億計(jì)的龐大人口數(shù)量涌向城市，這些涌入城市的人口既是我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的基礎(chǔ)，也是房價(jià)上漲的主要推動(dòng)者。但硬幣的另一面，這又成為樓市調(diào)控的主要阻力或障礙，大量人口向城市涌動(dòng)的走勢如果不改變或放緩，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的困難也將變得越來越大。
因此，在當(dāng)前這種情勢下，我們可考慮探索兩條腳走路的房地產(chǎn)調(diào)控新模式：即統(tǒng)籌各城市資源協(xié)調(diào)，確保城市各類資源要素穩(wěn)定，防止各城市盲目擴(kuò)大規(guī)模，避免過多的教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源流向城市尤其是大中城市，國家可考慮將一些資源安排和布局到位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村地區(qū)，縮小城市與農(nóng)村地區(qū)之間的資源要素差距。同時(shí)，大力實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，統(tǒng)籌新農(nóng)村建設(shè)，在農(nóng)村加大各種資源要素的配置或投入；并可考慮允許農(nóng)村宅基地及其他荒蕪?fù)恋氐氖褂脵?quán)出租、出售給社會(huì)資本，允許城市資本下鄉(xiāng)開發(fā)農(nóng)家樂、旅游休閑、養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等，分散人口過度向城市集中，建設(shè)出真正的天藍(lán)水綠、空氣潔凈、環(huán)境宜人的新農(nóng)村，讓農(nóng)村能夠?qū)V大居民產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力，為持續(xù)調(diào)控堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲減輕壓力。
三是解決商品房開發(fā)建設(shè)與公租房、保障房之間供需不平衡的矛盾。
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
現(xiàn)在樓市價(jià)格較高，除了投資投機(jī)炒作因素之外，還有一個(gè)重要因素在于房屋供給量小于需求量，供需不平衡的矛盾一直存在，且隨著城市化推進(jìn)和人口涌入，甚至有擴(kuò)大的可能，而解決這個(gè)矛盾不能僅依靠商業(yè)開發(fā)。在這種供房體制下，部分中低收入階層始終成為買不起房的人群，且也讓購房中的不少人承受了高房價(jià)之苦。對(duì)于這一點(diǎn)，政府也看到了問題所在，推出了租購并舉制度來解決住房困難，實(shí)現(xiàn)居有其所。同時(shí)，政府也在城市提供了保障房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等，但數(shù)量有限，而且在分配制度尚不完善，無法全部解決城市居民住房困難。這就形成了開發(fā)商商品房建設(shè)數(shù)量過多與政府提供的公租房、保障房數(shù)量過少的矛盾，使得不少開發(fā)商坐地起價(jià)，讓調(diào)控陷入僵局。
因此，要堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，還得建立有效的房價(jià)平抑機(jī)制，就是政府應(yīng)多推出一些廉租房、保障房或共有產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)市場房價(jià)上漲時(shí)，政府就大幅降低廉租房的出租價(jià)格、降低保障房或共有產(chǎn)權(quán)房的銷售價(jià)格，讓開發(fā)商的房子受到有效的“沖擊”，并形成一定的價(jià)格競爭機(jī)制，打破開發(fā)商房價(jià)一家獨(dú)大的局面；同時(shí)，政府還應(yīng)加大樓市價(jià)格監(jiān)管力度，使開發(fā)商失去隨意漲價(jià)的社會(huì)土壤。
最后還要解決持續(xù)整治樓市亂象與及時(shí)推出房產(chǎn)稅之間利益障礙的矛盾。
中國樓市價(jià)格波動(dòng)及房價(jià)調(diào)控的反復(fù)性，與當(dāng)前樓市中存在的投資投機(jī)性炒作行為存在很大的關(guān)系，而且由于這種炒作行為與當(dāng)?shù)馗鞣N利益集團(tuán)存在盤根錯(cuò)節(jié)的關(guān)系，使得整治樓市亂象受到的各種干預(yù)因素較多，也使得整治樓市亂象“按下葫蘆浮其瓢”。
在當(dāng)前既要持續(xù)打擊樓市亂象，又要不讓地方政府稅收陷入困境，將房價(jià)及房地產(chǎn)引向合理運(yùn)行軌道的形勢下，推出房產(chǎn)稅已是大勢所趨。而且，開征房產(chǎn)稅，樓市很多亂象就會(huì)不治自癒。為此，筆者認(rèn)為，應(yīng)盡快將房產(chǎn)稅納入立法軌道，并頒布實(shí)施。尤其在房產(chǎn)稅中，建議對(duì)空置房產(chǎn)征收高額稅，讓其持有房產(chǎn)的成本無法通過出租來消化，加大其持有成本，將空置房擠向供給市場，為堅(jiān)決遏制房價(jià)營造有利的市場環(huán)境。
