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買房的四大誤區(qū) 看看你中招了嗎
時間：2018/5/21 8:56:16
買房誤區(qū)不可忽視，若中招了后悔也來不及，下面小編為大家總結買房的四大誤區(qū)，大家要時刻警惕。
名列前茅、還貸方式?jīng)]有合理選擇
對于一門心思要節(jié)約利息的購房者而言，選對還貸方式，節(jié)約的利息可以6位數(shù)計。
所謂等額本息法，即每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。
所謂等額本金法，即每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)呈先高后低、逐月遞減態(tài)勢。這種還貸方式適合目前收入較高、預計將來收入大幅增長或準備提前還款的還貸者。
在實際生活中，大多數(shù)人會選擇提前還貸，有些提前還貸并不劃算，比如，采用等額本金法還貸者。因為等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。同樣，采用等額本息還款法的購房者，假如還款已到中期，也沒必要提前還款。因為等額本息法越到后來歸還的本金越多，利息越少。還款中后期再提前還貸，對還貸者而言，該還的利息大頭都付了，提前還的只是本金，并沒有節(jié)省利息。
要是未來有較大支出的市民較好不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買車等計劃的市民，提前還貸會大量擠占資金。此外，一些市民購買房屋簽訂商業(yè)貸款合同時，享受的是七折利率優(yōu)惠，或者采用的是公積金貸款，這些利率都低于市面上的理財產品年化收益率。因此，要特別珍惜廉價的貸款。
第2、過戶不計成本，不合理選擇過戶方式
這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據(jù)了解，房產過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢?且算成本：
繼承法—主要費用：繼承權公證費。按照繼承人所繼承的房地產的評估價的1%來收取，較低不低于200元。
這種方法的優(yōu)點是稅費較低。繼承的房產沒有營業(yè)稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管局轉名即可。
但缺點也顯而易見：手續(xù)繁多跑死人。繼承房產需要滿足三個條件：名列前茅是證明自己有繼承房產的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產繼承人;遺囑繼承必須是遺產人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。第2，遺產應當是被繼承人生前屬于個人所有的財產。第三，因遺產是所有繼承人的共同財產，房產的分割協(xié)議，需要每個繼承人同意并簽字方可生效。
從上述規(guī)定可見，采用繼承法過戶房產，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費大量的時間和精力。
贈與法—主要費用：個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅;非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個稅，即房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年并且是少有住房的可以免除)。此外還有契稅3%和公證費1%。
需要提醒的是，以繼承法和贈與法過戶房產，繼承人或受贈人日后賣出此房時，如房產證年滿5年且是少有住房，可免征個稅。否則，將計征20%個稅。
買賣法—主要費用：營業(yè)稅+個稅+契稅。在房產過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價比較低的話，日后出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時則需要繳納更多的稅費。
誤區(qū)三、認為房產證寫子女名一定是對的
名列前茅：孩子獨立買房時可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證上沒有孩子的名字，那么孩子成年后購買首套房時，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過2套，根據(jù)政策，成年后可獨立購買1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房優(yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標準，付七成。
第2：孩子婚后買家庭第2套房時可能交房產稅。比如孩子在未成年時和父母共有2套房產，每套面積在90平方米，如果房產份額事先不做約定的話，默認每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產。成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計征房產稅。及至孩子婚后想購買家庭第2套房，假設建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產總建筑面積達280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產稅，其中60平方米就是未成年時父母出于愛心在房產證上添加孩子名字的結果。
第三：孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權繼承婚前財產。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為名列前茅順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產，包括婚前財產。這意味著，如果孩子在未成年時和父母共有房產，孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。
有什么辦法可以化解呢？一是可以作公證，約定子女未成年時和父母共有的房產，在父母生前，權益屬于父母所有。二是直接到房產交易中心做房產份額變更，減少子女名下的房產份額，最少可變更為1%。這樣，即使子女成年后以自己名義所購房產超標，需要征收房產稅時，至少和父母共有的房產部分，計稅量將極其有限。
誤區(qū)四、認為早日還貸，少貸款是對的
大多數(shù)人的買房思路是：房貸越少越好，有錢就提前還貸，給銀行賺利息太不合算了。事實上，在目前市場態(tài)勢下，這樣的思路恰恰是不合算的。會理財者擬采取這樣的策略：越有錢越貸款，貸款越多越好，期限越長越好。自己的錢呢，去做投資理財。
其實，買房貸款對于購房者來說是很好的貸款機會。
