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立冬盛宴 廣州317億掛牌18宗地與羊城地市冷暖
時(shí)間：2018/11/8 14:09:41
最近，羊城地市的頭條新聞可不少。
有著“廣州史上最悲慘地塊”稱號(hào)的從化火界地塊在流拍七次后終于覓得買家，一周內(nèi)終止五宗地出讓，城市更新細(xì)則出爐等等，無(wú)論哪個(gè)都引來(lái)不小的熱議。
立冬一到，廣州便拋出大動(dòng)作，一口氣掛牌出讓18宗地塊，總起拍價(jià)約317億元。有網(wǎng)友調(diào)侃道：年底到了，不止開發(fā)商發(fā)力賣樓，賣地也要沖下業(yè)績(jī)。
值得注意的是，此次近317億的推地總額刷新了今年起拍總價(jià)紀(jì)錄。
317億大手筆推地
11月7日，廣州集中掛牌了18宗地塊，出讓總面積179.72萬(wàn)平方米，折合約2699畝，均將于12月6日正式競(jìng)拍。
此次18宗地塊總起拍價(jià)達(dá)316.8億元，占去年成交總額1123億元的28%，也刷新了今年起拍總價(jià)紀(jì)錄。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，18宗地包括10宗商住地、1宗療養(yǎng)用地及7宗工業(yè)地，廣受關(guān)注的10宗商住地分別位于荔灣、花都、從化、番禺、白云。
焦點(diǎn)之一是位于白云及番禺區(qū)的兩幅車輛段地塊，單單這兩宗地的總起價(jià)已達(dá)134.7億元。
其中一宗為位于白云區(qū)華南快速路以南、廣清高速路以東的白云湖車輛段地塊，土地面積達(dá)22.29萬(wàn)平方米，土地用途為交通站場(chǎng)用地兼容居住、商業(yè)、商務(wù)、教育用地，掛牌起始價(jià)71.09億元，樓面價(jià)1.46萬(wàn)元/平方米。
另外一宗為番禺區(qū)陳頭崗?fù)＼噲?chǎng)場(chǎng)站綜合體項(xiàng)目地塊，土地面積達(dá)24.21萬(wàn)平方米，土地用途為二類居住兼容中小學(xué)、公共交通設(shè)施用地，容積率≤2.41，掛牌起始價(jià)63.69億元，樓面價(jià)14045元/平方米。
根據(jù)出讓要求，這兩宗地均采用“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”進(jìn)行出讓，要求競(jìng)買人須具有10年以上地鐵線網(wǎng)的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)，且土地項(xiàng)目建成后受讓人須自持一定建筑面積的住宅用于租賃住房，其中白云地塊不低于8.51萬(wàn)平方米、番禺地塊不低于10.51萬(wàn)平方米。
此外，鮮少推地的荔灣此次推出一宗西灣路156號(hào)地塊，宗地總面積6151平方米，掛牌起始價(jià)3.43億元，樓面價(jià)2.41萬(wàn)元/平方米。根據(jù)出讓要求，該宗地同樣采用“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”進(jìn)行出讓，須配建5547平方米住宅。
從化此次也掛出一宗涉宅地，宗地面積4.38萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)10.51億元，樓面價(jià)7981元/平方米，該地塊將建設(shè)配建住房、四☆級(jí)以上酒店及社會(huì)停車場(chǎng)。
此前于10月中止出讓的花都鳳凰路三地塊，此次在降價(jià)2.28億元后再次掛牌，宗地面積、計(jì)容建筑面積、容積率等指標(biāo)均沒有變化。
對(duì)于此次推地的特殊之處，合富輝煌（中國(guó)）市場(chǎng)研究部總監(jiān)馮佩云指出，此次推地集中在庫(kù)存比較少的一些區(qū)域，主要是起到補(bǔ)充供應(yīng)的作用。
“從這次的推地情況看，開發(fā)商拿地?zé)崆閼?yīng)該還是蠻高的?！瘪T佩云續(xù)稱，此前出讓終止的地塊基本都是在庫(kù)存比較高的區(qū)域，開發(fā)商也是考慮到周轉(zhuǎn)和庫(kù)存壓力，在拿地方面會(huì)相對(duì)比較謹(jǐn)慎。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部披露數(shù)據(jù)，截至今年10月份，廣州全市庫(kù)存量達(dá)785.75萬(wàn)平方米，其中花都、增城、南沙庫(kù)存量排行前三，分別為158.86萬(wàn)、153.68萬(wàn)、137.83萬(wàn)平方米。
此次推出的地塊則主要涉及花都、番禺、白云、從化、荔灣。除花都外，后四者庫(kù)存量分別為98.19萬(wàn)、24.26萬(wàn)、60.45萬(wàn)、49.39萬(wàn)平方米。對(duì)比來(lái)看，此次推出地塊在區(qū)域上具有一定吸引力。
羊城地市冷暖
除了這場(chǎng)立冬推地盛宴，廣州最近推地動(dòng)作也頻頻。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，9月7日，廣州共有12宗地掛牌出讓，總價(jià)超97億元；10月24日，廣州集中掛牌5宗住宅地塊，起拍總價(jià)超130億元；11月2日，廣州以74.26億元掛牌白云區(qū)小坪村城中村改造項(xiàng)目，涉及建設(shè)用地80公頃。
針對(duì)上述現(xiàn)象，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜指出，這是年末推地高峰期，屬于正常現(xiàn)象，“推地是雙向的，政府、開發(fā)商雙方都是有一定意愿的。”
不過(guò)，對(duì)于此次廣州317億大手筆推地，黃韜表達(dá)出些許不肯定：“此次推地?cái)?shù)量、金額龐大，企業(yè)年底資金又有一定壓力，不排除會(huì)底價(jià)成交或者收回土地。”
市場(chǎng)對(duì)于地塊成交的疑慮不無(wú)道理，回顧今年以來(lái)，廣州土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出一定的“降溫”趨勢(shì)，流拍、底價(jià)成交、低溢價(jià)成交的情況時(shí)而發(fā)生，其中花都、從化地塊遭遇多次流拍。
數(shù)據(jù)顯示，就宅地而言，今年上半年廣州全市宅地成交均價(jià)1.14萬(wàn)元/平方米，較2017年全年的1.68萬(wàn)元/平方米下跌32%；外圍區(qū)域宅地成交均價(jià)1.24萬(wàn)元/平方米，較20017年全年下跌10%；遠(yuǎn)郊區(qū)域宅地成交均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，同比下降30%。
分析來(lái)看，這與出讓條件及房企在非核心區(qū)拿地更趨理性等多重原因有關(guān)。就出讓條件而言，成交條件已從此前的“限地價(jià)+競(jìng)配建”，到如今的“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”以及要求全自持租賃用地、導(dǎo)入附加產(chǎn)業(yè)，年初碧桂園與富士康拿下的增城朱村用地便是如此。
“廣州土地比較少有，基本上起拍價(jià)跟售價(jià)達(dá)到60%左右的比例，房?jī)r(jià)沒有上漲空間的話，利潤(rùn)也就不會(huì)太高，所以也會(huì)影響溢價(jià)率?！瘪T佩云指出。
不過(guò)，從成交金額、體量來(lái)看，廣州地市的“冷”或許更多代表著“冷靜”。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，廣州共出讓土地65宗，包括17宗住宅用地、17宗商業(yè)用地，總成交金額為534.34億元，成交面積達(dá)393萬(wàn)平方米，出讓金已居上半年歷史第2高位。
黃韜稱，預(yù)計(jì)今年成交金額應(yīng)該會(huì)超過(guò)去年，廣州土地市場(chǎng)已經(jīng)恢復(fù)理性，大概率會(huì)和目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，繼續(xù)冷靜，不會(huì)回溫，但和去年、前年市場(chǎng)旺的時(shí)候比，地價(jià)肯定低一些。
11月2日，廣州市政府發(fā)布的《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》，或許也給接下來(lái)的廣州土地市場(chǎng)帶來(lái)一些新的信號(hào)。
據(jù)悉，此次細(xì)則對(duì)舊村改造補(bǔ)償方式、合作企業(yè)選擇、地價(jià)評(píng)估、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)、改造成本計(jì)算方式等方面進(jìn)行明確，鼓勵(lì)舊村、舊廠積極改造。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，細(xì)則指出，鼓勵(lì)廣州舊村改造采用先收購(gòu)房屋后回購(gòu)的方式實(shí)施補(bǔ)償；舊村改造項(xiàng)目住宅規(guī)劃凈容積率不超過(guò)5.3（含）的，原則上可以采用全面改造方式進(jìn)行改造，超過(guò)5.3的以綜合整治方式進(jìn)行改造為主。
細(xì)則中明確提到，城市更新項(xiàng)目建成的商服類物業(yè)，可向個(gè)人、個(gè)體工商戶和其他非法人單位銷售。
分析來(lái)看，此次出臺(tái)的城市更新工作實(shí)施細(xì)則反映了廣州在加快城市更新、加大舊改力度的意向，這在一定程度上與“增加用地供應(yīng)”相呼應(yīng)。
根據(jù)《2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》以及《2017年廣州經(jīng)營(yíng)性用地供地藍(lán)皮書》兩份重要文件公告，廣州計(jì)劃每年供應(yīng)宅地面積475萬(wàn)平方米，而近兩年實(shí)際土地掛牌情況卻不如預(yù)期，如去年供應(yīng)宅地面積僅274.62萬(wàn)平方米。
可以預(yù)見，未來(lái)一段較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，城市更新改造將成為廣州土地供應(yīng)的重要來(lái)源之一。
“廣州不少區(qū)域只有通過(guò)城市更新的方式，土地的效能才會(huì)增加，尤其是在中心區(qū)，這在未來(lái)會(huì)是一種方向?！瘪T佩云指出。
