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立冬盛宴 廣州317億掛牌18宗地與羊城地市冷暖
時間：2018/11/8 14:09:41
最近，羊城地市的頭條新聞可不少。
有著“廣州史上最悲慘地塊”稱號的從化火界地塊在流拍七次后終于覓得買家，一周內終止五宗地出讓，城市更新細則出爐等等，無論哪個都引來不小的熱議。
立冬一到，廣州便拋出大動作，一口氣掛牌出讓18宗地塊，總起拍價約317億元。有網友調侃道：年底到了，不止開發(fā)商發(fā)力賣樓，賣地也要沖下業(yè)績。
值得注意的是，此次近317億的推地總額刷新了今年起拍總價紀錄。
317億大手筆推地
11月7日，廣州集中掛牌了18宗地塊，出讓總面積179.72萬平方米，折合約2699畝，均將于12月6日正式競拍。
此次18宗地塊總起拍價達316.8億元，占去年成交總額1123億元的28%，也刷新了今年起拍總價紀錄。
觀點地產新媒體了解，18宗地包括10宗商住地、1宗療養(yǎng)用地及7宗工業(yè)地，廣受關注的10宗商住地分別位于荔灣、花都、從化、番禺、白云。
焦點之一是位于白云及番禺區(qū)的兩幅車輛段地塊，單單這兩宗地的總起價已達134.7億元。
其中一宗為位于白云區(qū)華南快速路以南、廣清高速路以東的白云湖車輛段地塊，土地面積達22.29萬平方米，土地用途為交通站場用地兼容居住、商業(yè)、商務、教育用地，掛牌起始價71.09億元，樓面價1.46萬元/平方米。
另外一宗為番禺區(qū)陳頭崗停車場場站綜合體項目地塊，土地面積達24.21萬平方米，土地用途為二類居住兼容中小學、公共交通設施用地，容積率≤2.41，掛牌起始價63.69億元，樓面價14045元/平方米。
根據(jù)出讓要求，這兩宗地均采用“限地價+競自持+搖號”進行出讓，要求競買人須具有10年以上地鐵線網的建設、運營、管理經驗，且土地項目建成后受讓人須自持一定建筑面積的住宅用于租賃住房，其中白云地塊不低于8.51萬平方米、番禺地塊不低于10.51萬平方米。
此外，鮮少推地的荔灣此次推出一宗西灣路156號地塊，宗地總面積6151平方米，掛牌起始價3.43億元，樓面價2.41萬元/平方米。根據(jù)出讓要求，該宗地同樣采用“限地價+競自持+搖號”進行出讓，須配建5547平方米住宅。
從化此次也掛出一宗涉宅地，宗地面積4.38萬平方米，掛牌起始價10.51億元，樓面價7981元/平方米，該地塊將建設配建住房、四☆級以上酒店及社會停車場。
此前于10月中止出讓的花都鳳凰路三地塊，此次在降價2.28億元后再次掛牌，宗地面積、計容建筑面積、容積率等指標均沒有變化。
對于此次推地的特殊之處，合富輝煌（中國）市場研究部總監(jiān)馮佩云指出，此次推地集中在庫存比較少的一些區(qū)域，主要是起到補充供應的作用。
“從這次的推地情況看，開發(fā)商拿地熱情應該還是蠻高的?！瘪T佩云續(xù)稱，此前出讓終止的地塊基本都是在庫存比較高的區(qū)域，開發(fā)商也是考慮到周轉和庫存壓力，在拿地方面會相對比較謹慎。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部披露數(shù)據(jù)，截至今年10月份，廣州全市庫存量達785.75萬平方米，其中花都、增城、南沙庫存量排行前三，分別為158.86萬、153.68萬、137.83萬平方米。
此次推出的地塊則主要涉及花都、番禺、白云、從化、荔灣。除花都外，后四者庫存量分別為98.19萬、24.26萬、60.45萬、49.39萬平方米。對比來看，此次推出地塊在區(qū)域上具有一定吸引力。
羊城地市冷暖
除了這場立冬推地盛宴，廣州最近推地動作也頻頻。據(jù)觀點地產新媒體查詢，9月7日，廣州共有12宗地掛牌出讓，總價超97億元；10月24日，廣州集中掛牌5宗住宅地塊，起拍總價超130億元；11月2日，廣州以74.26億元掛牌白云區(qū)小坪村城中村改造項目，涉及建設用地80公頃。
針對上述現(xiàn)象，中原地產項目部總經理黃韜指出，這是年末推地高峰期，屬于正?，F(xiàn)象，“推地是雙向的，政府、開發(fā)商雙方都是有一定意愿的。”
不過，對于此次廣州317億大手筆推地，黃韜表達出些許不肯定：“此次推地數(shù)量、金額龐大，企業(yè)年底資金又有一定壓力，不排除會底價成交或者收回土地。”
市場對于地塊成交的疑慮不無道理，回顧今年以來，廣州土地市場呈現(xiàn)出一定的“降溫”趨勢，流拍、底價成交、低溢價成交的情況時而發(fā)生，其中花都、從化地塊遭遇多次流拍。
數(shù)據(jù)顯示，就宅地而言，今年上半年廣州全市宅地成交均價1.14萬元/平方米，較2017年全年的1.68萬元/平方米下跌32%；外圍區(qū)域宅地成交均價1.24萬元/平方米，較20017年全年下跌10%；遠郊區(qū)域宅地成交均價1.1萬元/平方米，同比下降30%。
分析來看，這與出讓條件及房企在非核心區(qū)拿地更趨理性等多重原因有關。就出讓條件而言，成交條件已從此前的“限地價+競配建”，到如今的“限地價+競自持+搖號”以及要求全自持租賃用地、導入附加產業(yè)，年初碧桂園與富士康拿下的增城朱村用地便是如此。
“廣州土地比較少有，基本上起拍價跟售價達到60%左右的比例，房價沒有上漲空間的話，利潤也就不會太高，所以也會影響溢價率。”馮佩云指出。
不過，從成交金額、體量來看，廣州地市的“冷”或許更多代表著“冷靜”。據(jù)相關機構統(tǒng)計，2018年上半年，廣州共出讓土地65宗，包括17宗住宅用地、17宗商業(yè)用地，總成交金額為534.34億元，成交面積達393萬平方米，出讓金已居上半年歷史第2高位。
黃韜稱，預計今年成交金額應該會超過去年，廣州土地市場已經恢復理性，大概率會和目前房地產市場一樣，繼續(xù)冷靜，不會回溫，但和去年、前年市場旺的時候比，地價肯定低一些。
11月2日，廣州市政府發(fā)布的《關于深入推進城市更新工作的實施細則（征求意見稿）》，或許也給接下來的廣州土地市場帶來一些新的信號。
據(jù)悉，此次細則對舊村改造補償方式、合作企業(yè)選擇、地價評估、拆遷獎勵、改造成本計算方式等方面進行明確，鼓勵舊村、舊廠積極改造。
觀點地產新媒體了解，細則指出，鼓勵廣州舊村改造采用先收購房屋后回購的方式實施補償；舊村改造項目住宅規(guī)劃凈容積率不超過5.3（含）的，原則上可以采用全面改造方式進行改造，超過5.3的以綜合整治方式進行改造為主。
細則中明確提到，城市更新項目建成的商服類物業(yè)，可向個人、個體工商戶和其他非法人單位銷售。
分析來看，此次出臺的城市更新工作實施細則反映了廣州在加快城市更新、加大舊改力度的意向，這在一定程度上與“增加用地供應”相呼應。
根據(jù)《2017-2021年住宅用地供應計劃》以及《2017年廣州經營性用地供地藍皮書》兩份重要文件公告，廣州計劃每年供應宅地面積475萬平方米，而近兩年實際土地掛牌情況卻不如預期，如去年供應宅地面積僅274.62萬平方米。
可以預見，未來一段較長時間內，城市更新改造將成為廣州土地供應的重要來源之一。
“廣州不少區(qū)域只有通過城市更新的方式，土地的效能才會增加，尤其是在中心區(qū)，這在未來會是一種方向?！瘪T佩云指出。
